خرید خانه برای تازه‌وارد به کانادا از دو سؤال شروع می‌شود: آیا وضعیت اقامتم اجازه خرید می‌دهد و آیا بانک بدون سابقه کانادایی به من وام می‌دهد؟ پاسخ هر دو «بستگی دارد» است، اما بستگی‌اش را می‌شود روشن کرد. قوانین ممنوعیت خرید توسط اتباع خارجی، مالیات خریدار غیرمقیم و برنامه‌های وام تازه‌واردان در سال‌های اخیر چند بار اصلاح شده‌اند و وضعیت روز اقامت، مجوز کار و شهر خرید روی نتیجه اثر مستقیم دارد. این راهنما چارچوب تصمیم را برای تازه‌واردان و دارندگان ورک‌پرمیت در انتاریو می‌چیند تا قبل از هر امضا، سه بررسی را انجام دهید: وضعیت خرید، مالیات و وام. شرایط روز را حتماً از وکیل و وام‌دهنده و منابع رسمی تأیید کنید.
ابزار این راهنما: با ماشین حساب توان خرید شروع کنید و در کنار آن ماشین حساب وام مسکن و ماشین حساب هزینه‌های خرید خانه را ببینید. نرخ روز را در صفحه نرخ‌ها دنبال کنید.
اول وضعیت خرید را روشن کنید: ممنوعیت و استثناها
کانادا در سال‌های اخیر برای خرید خانه مسکونی توسط اتباع خارجی محدودیت قانونی گذاشته و آن را تمدید و اصلاح کرده است. این محدودیت تعریف مشخصی از خریدار ممنوع، نوع ملک، اندازه شهر و استثناها دارد؛ بعضی دارندگان مجوز کار و تحصیل و بعضی وضعیت‌های اقامتی ممکن است در چارچوب استثناها قرار بگیرند و بعضی نه. هیچ‌کس از روی شنیده‌ها نباید نتیجه بگیرد که «ورک‌پرمیت یعنی ممنوع» یا «ورک‌پرمیت یعنی آزاد»؛ هر دو جمله برای بخشی از پرونده‌ها غلط است.
کار درست این است که قبل از جست‌وجوی جدی خانه، وضعیت دقیق خودتان را با وکیل مهاجرت یا وکیل معاملات ملکی و بر اساس متن روز قانون چک کنید: نوع و مدت مجوز، سابقه کار و مالیات در کانادا، و این‌که خانه را برای سکونت خودتان می‌خرید یا نه، در استثناها نقش دارد. این بررسی یک جلسه است، اما جلوی قراردادی را می‌گیرد که اصلاً نباید امضا شود. قوانین این حوزه تغییرپذیرند؛ این راهنما چارچوب را می‌گوید، نه حکم پرونده شما را، و جای مشاوره حقوقی را نمی‌گیرد.
مالیات خریدار غیرمقیم را از اول در بودجه بگذارید
حتی وقتی خرید مجاز است، ممکن است مالیات خریدار غیرمقیم مطرح باشد: در انتاریو NRST و داخل تورنتو MNRST شهرداری هم به آن اضافه می‌شود. این مالیات‌ها روی قیمت خرید حساب می‌شوند و پول نقد روز تحویل را سنگین می‌کنند. برای بعضی وضعیت‌ها، مثل گرفتن اقامت دائم در بازه مشخص یا بعضی مسیرهای مجوز کار و تحصیل، امکان معافیت یا بازگشت با شرط و مهلت وجود دارد. جزئیات نرخ و شرط را در راهنمای NRST و MNRST بخوانید و عدد روز را از وکیل بگیرید، نه از تجربه خریدار دیگری با وضعیت متفاوت.
خطای پرهزینه تازه‌واردان این است که مالیات خارجی را بعد از امضای قرارداد کشف می‌کنند. قبل از آفر، از وکیل کتبی بپرسید با وضعیت فعلی شما کدام مالیات اعمال می‌شود و آیا مسیر بازگشت دارید و مهلتش چیست. اگر بازگشت ممکن است، پول کامل مالیات را روز تحویل لازم دارید و بازگشت بعداً می‌آید؛ بودجه را بر همان اساس ببندید. در ماشین حساب مالیات انتقال زمین سناریوها را ببینید و هزینه کامل تحویل را در ماشین حساب هزینه‌های خرید خانه کنار هم بگذارید تا قیمت قابل خرید واقعی‌تان از روز اول معلوم باشد.
وام تازه‌وارد: بانک چه چیزی را جای سابقه می‌پذیرد؟
بانک‌های کانادا برای تازه‌واردان برنامه‌هایی دارند که در آن‌ها نبود سابقه طولانی کانادایی با چیزهای دیگر جبران می‌شود: پیش‌پرداخت بزرگ‌تر، اثبات درآمد و اشتغال در کانادا یا در بعضی برنامه‌ها درآمد خارجی مستند، سابقه بانکی و نامه مرجع از بانک کشور مبدأ و اثبات مسیر انتقال پول. شرایط هر برنامه، مدت از ورود، نوع اقامت و سقف وام بین وام‌دهنده و بیمه‌گر متفاوت است و تغییر می‌کند؛ برنامه مشخص مناسب شما را بروکر یا بانک با مدارک‌تان اعلام می‌کند، نه تبلیغ عمومی یک برنامه خاص.
آنچه دست شماست آماده‌سازی است: از ماه اول در کانادا حساب بانکی منظم، پرداخت به‌موقع اجاره و قبض‌ها و ساختن سابقه اعتبار با کارت اعتباری کوچک و تسویه کامل ماهانه. امتیاز اعتبار کانادایی از صفر شروع می‌شود و با رفتار منظم ساخته می‌شود. بدهی کارت را نچرخانید؛ مانده بالا حتی با پرداخت حداقل، در چشم وام‌دهنده علامت فشار مالی است. شش ماه رفتار بانکی تمیز، پرونده وام شما را از یک داستان شفاهی به یک سند قابل بررسی تبدیل می‌کند و در پیش‌تأیید تفاوت می‌سازد.
پیش‌پرداخت و انتقال پول از خارج را مستند کنید
برای تازه‌وارد، اثبات منبع و مسیر پیش‌پرداخت گاهی از خود مبلغ مهم‌تر می‌شود. بانک و نهادهای مالی باید مسیر پول را ببینند: پس‌انداز از کجا آمده، از چه مسیری وارد کانادا شده و در حساب شما چقدر مانده است. انتقال‌های بزرگ نزدیک به روز خرید بدون سند، سؤال و تأخیر می‌سازد. پول را زودتر و از مسیر رسمی منتقل کنید، رسیدهای تبدیل و انتقال را نگه دارید و برای هدیه خانوادگی نامه هدیه آماده کنید تا در بررسی وام هیچ انتقالی بی‌توضیح نماند.
اندازه پیش‌پرداخت در برنامه‌های تازه‌واردان می‌تواند روی نیاز به بیمه وام و سقف وام اثر بگذارد و برای بعضی وضعیت‌های اقامتی حداقل‌های متفاوتی مطرح است. عدد دقیق را وام‌دهنده با توجه به وضعیت و برنامه روز می‌گوید. سناریوهای مختلف پیش‌پرداخت را در ماشین حساب وام مسکن ببینید و قسط و حق بیمه احتمالی را مقایسه کنید. و یادتان باشد پول تحویل جدا از پیش‌پرداخت است: مالیات‌ها، وکیل و تعدیلات نقدی لازم‌اند و برای خریدار مشمول مالیات خارجی، این بخش می‌تواند بسیار بزرگ و تعیین‌کننده باشد.
درآمد خارجی، خوداشتغالی و ترتیب امن خرید
بعضی تازه‌واردان در سال اول هنوز سابقه مالیاتی کانادایی ندارند یا درآمدشان ترکیبی از کانادا و خارج است. وام‌دهنده درآمدی را می‌شمارد که بتواند اثبات و تداومش را ارزیابی کند: قرارداد کار کانادایی، فیش حقوقی و نامه اشتغال پایه پرونده است. برای خوداشتغال‌ها و صاحبان کسب‌وکار، اظهارنامه و صورت مالی نقش اصلی را دارد و درآمد اظهارشده مبنای محاسبه نسبت‌هاست، نه گردش حساب. راهنمای وام خوداشتغال‌ها این تفاوت را با مثال توضیح می‌دهد؛ آن را قبل از بستن بودجه بخوانید.
ترتیب امن این است: اول تأیید وضعیت خرید و مالیات با وکیل، دوم ساختن پرونده وام و پیش‌تأیید، سوم جست‌وجوی خانه در بازه واقعی، چهارم آفر با شرط‌های محافظ و پنجم تحویل با پول مستند و آماده. تازه‌واردی که این ترتیب را برعکس می‌رود، یعنی اول عاشق یک خانه می‌شود و بعد دنبال اجازه خرید و وام می‌دود، هم ودیعه را به خطر می‌اندازد و هم زیر فشار مهلت قرارداد تصمیم‌های گران می‌گیرد. این راهنما اطلاعات عمومی است و مشاوره مهاجرتی، مالیاتی یا حقوقی نیست.
پرسش‌های رایج
با ورک‌پرمیت می‌توانم در انتاریو خانه بخرم؟
به نوع و مدت مجوز، سابقه کار و شرایط روز قانون ممنوعیت خرید اتباع خارجی و استثناهای آن بستگی دارد. قبل از هر قراردادی وضعیت‌تان را با وکیل بر اساس متن روز قانون تأیید کنید؛ پاسخ عمومی بله یا نه برای همه درست نیست.
بدون سابقه اعتبار کانادایی وام می‌گیرم؟
برنامه‌های تازه‌واردان نزد بعضی وام‌دهنده‌ها نبود سابقه را با پیش‌پرداخت، درآمد مستند و سابقه بانکی جبران می‌کنند. شرایط بین وام‌دهنده‌ها فرق دارد. از ماه اول سابقه اعتبار بسازید و پرونده را با بروکر یا بانک بررسی کنید.
مالیات خریدار خارجی را کی می‌پردازم و برگشت دارد؟
NRST استانی و در تورنتو MNRST شهرداری معمولاً در روز تحویل مطرح‌اند و برای بعضی وضعیت‌ها مسیر معافیت یا بازگشت با شرط و مهلت وجود دارد. مبلغ کامل را در بودجه تحویل بگذارید و شرط بازگشت پرونده‌تان را از وکیل بگیرید.
پول پیش‌پرداخت را از کشورم چطور بیاورم؟
از مسیر رسمی و زودتر از زمان خرید منتقل کنید و همه رسیدهای انتقال و تبدیل و منبع پول را نگه دارید. بانک مسیر پول در ماه‌های اخیر را بررسی می‌کند و انتقال بزرگ بی‌سند نزدیک تحویل می‌تواند وام و تحویل را عقب بیندازد.
اول اقامت دائم بگیرم بعد بخرم یا الان اقدام کنم؟
به وضعیت فعلی، مالیات خارجی، توان وام و برنامه زندگی‌تان بستگی دارد. هر دو سناریو را با عدد کامل، شامل مالیات و هزینه تحویل، مقایسه کنید و تصمیم را با وکیل و وام‌دهنده بگیرید، نه فقط با مقایسه قیمت خانه و اجاره.
راهنماهای مرتبط و قدم بعد
برای ادامه بخوانید: وام مسکن برای خوداشتغال‌ها، مالیات خریدار غیرمقیم NRST و MNRST، پروژه FHSA و HBP. عددهای خودتان را در ماشین حساب توان خرید ببینید و برای قیمت خانه مشخص از درخواست CMA شروع کنید. این راهنما اطلاعات عمومی است، نه مشاوره وام، مالیاتی یا حقوقی.