پاسخ کوتاه
Cap rate بازده خودِ ملک بدون وام است، بازده نقدی بازده پول نقدی است که شما گذاشته‌اید و DSCR نشان می‌دهد درآمد ملک چند برابر قسط وام است. این سه عدد جای هم را نمی‌گیرند و برای یک ملک می‌توانند هم‌زمان خوب و ضعیف باشند.
فرمول‌ها
Cap rate برابر است با درآمد خالص عملیاتی سالانه (NOI) تقسیم بر قیمت ملک. بازده نقدی برابر است با جریان نقدی سالانه پس از قسط وام، تقسیم بر کل پول نقد اولیه شما (پیش‌پرداخت و هزینه‌های خرید). DSCR برابر است با NOI تقسیم بر قسط سالانه وام. قسط وام داخل NOI نیست؛ مالیات ملک، بیمه، شارژ، نگهداری و جای خالی داخل هزینه‌های عملیاتی‌اند.
مثال فرضی
ملکی با NOI فرضی ۲۴٬۰۰۰ دلار و قیمت ۶۰۰٬۰۰۰ دلار، Cap rate برابر ۴٪ دارد. اگر قسط سالانه وام ۲۰٬۰۰۰ دلار باشد، DSCR برابر ۱٫۲ می‌شود. اگر پول نقد اولیه شما ۱۵۰٬۰۰۰ دلار و جریان نقدی پس از قسط ۴٬۰۰۰ دلار باشد، بازده نقدی حدود ۲٫۷٪ است. این اعداد مثال آموزشی‌اند، نه داده بازار.
کدام را کی ببینیم؟
برای مقایسه دو ملک بدون اثر وام، Cap rate کمک می‌کند. برای فهم فشار ماهانه وام، DSCR را ببینید. برای اینکه بدانید پول خودتان چه بازدهی دارد، بازده نقدی را حساب کنید. هیچ‌کدام رشد قیمت، مالیات بر درآمد، خالی‌ماندن طولانی یا تعمیر بزرگ را پیش‌بینی نمی‌کنند.
خودتان حساب کنید
هر سه را با هزینه‌های خودتان در ماشین حساب بازده اجاره حساب کنید و بعد اجاره سربه‌سر را بخوانید. این مقاله اطلاعات عمومی است، نه مشاوره سرمایه‌گذاری.