پاسخ کوتاه
اجاره سربه‌سر از جمع هزینه‌های عملیاتی و قسط وام، با درنظرگرفتن جای خالی، به دست می‌آید. اگر اجاره بازار کمتر از آن باشد جریان نقدی منفی می‌شود؛ این به‌تنهایی معامله را بد نمی‌کند، اما باید بدانید ماهانه چقدر از جیب می‌گذارید و چرا.
روش قدم‌به‌قدم
اول هزینه‌های ماهانه ثابت را بنویسید: قسط وام، مالیات ملک، شارژ ساختمان، بیمه، قبوضی که مالک می‌دهد و میانگین نگهداری. دوم برای جای خالی و تعمیرات یک ذخیره ماهانه کنار بگذارید. سوم مجموع را بر سهم ماه‌هایی که ملک پر است تقسیم کنید تا اجاره لازم روی ماه‌های اجاره‌رفته به دست آید.
مثال فرضی
اگر جمع هزینه و قسط فرضی ۳٬۲۰۰ دلار در ماه باشد و برای جای خالی و تعمیر ذخیره ۲۰۰ دلاری بگذارید، هدف شما پوشش ۳٬۴۰۰ دلار است. اگر اجاره دریافتی ۳٬۰۰۰ دلار باشد، جریان نقدی ساده ماهانه منفی ۴۰۰ دلار می‌شود، پیش از مالیات بر درآمد و تعمیرهای بزرگ. این مثال بازار هیچ شهری را توصیف نمی‌کند.
هزینه‌هایی که فراموش می‌شوند
ارزیابی ویژه ساختمان، افزایش شارژ، دوره خالی بین دو مستأجر، کارمزد پیدا کردن مستأجر و مالیات بر درآمد اجاره معمولاً در حساب سرانگشتی جا می‌مانند. جریان نقدی پیش از مالیات با سود واقعی یکی نیست.
خودتان حساب کنید
اعداد ملک خودتان را در ماشین حساب بازده اجاره وارد کنید و اجاره لازم را تغییر دهید تا جریان نقدی صفر شود. تعریف شاخص‌ها در راهنمای Cap rate و DSCR است. این مقاله اطلاعات عمومی است، نه مشاوره سرمایه‌گذاری.