پاسخ کوتاه
بر اساس قانون اجرای بودجه سال ۲۰۲۵ شماره ۱ (Budget 2025 Implementation Act, No. 1) که در تاریخ ۲۶ مارس ۲۰۲۶ به توشیح ملوکانه (Royal Assent) رسید، مقررات مالیات بر مسکن کم‌استفاده (Underused Housing Tax یا UHT) تغییر کرده است. بر اساس این تغییرات، مالکان مشمول دیگر نیازی به ارسال اظهارنامه یا پرداخت این مالیات برای سال تقویمی ۲۰۲۵ و سال‌های پس از آن ندارند. با این وجود، الزام قانونی برای ارسال اظهارنامه مالیاتی UHT و پرداخت مبالغ متعلقه، همچنان برای سال‌های تقویمی ۲۰۲۲، ۲۰۲۳ و ۲۰۲۴ به قوت خود باقی است و عدم رعایت آن با جریمه‌های مالی مواجه خواهد شد.
پایان رسمی مالیات مسکن کم‌استفاده از سال ۲۰۲۵
قانون مالیات بر مسکن کم‌استفاده (Underused Housing Tax Act یا UHTA) در ۹ ژوئن ۲۰۲۲ تصویب شد و از اول ژانویه ۲۰۲۲ به مرحله اجرا درآمد. دولت کانادا این مالیات را بر مالکیت مسکن خالی یا کم‌استفاده در سرتاسر کانادا وضع کرد. با وجود این ساختار مالیاتی در سال‌های اولیه، در تاریخ ۲۶ مارس ۲۰۲۶ تغییراتی در قالب قانون اجرای بودجه ۲۰۲۵ تصویب گردید که تکالیف مربوط به این مالیات را به پایان رساند.
طبق اعلام رسمی آژانس درآمد کانادا (CRA)، مالکان مشمول (Affected Owners) از سال ۲۰۲۵ و سال‌های تقویمی بعد از آن به طور کامل از ارسال اظهارنامه سالانه و پرداخت مالیات UHT معاف هستند. این موضوع بار اداری و مالیاتی سنگینی را که بر دوش برخی از مالکان بود برای دوره‌های بعد از ۲۰۲۴ رفع می‌کند، اما به معنای نادیده گرفتن تعهدات گذشته نیست.
تعهدات پابرجا برای سال‌های ۲۰۲۲، ۲۰۲۳ و ۲۰۲۴
بسیار مهم است که مالکان مسکن تفاوت بین سال‌های لغو شده و سال‌های مشمول را تفکیک کنند. قوانین اعلام‌شده به صراحت تاکید می‌کنند که لغو مالیات عطف به ماسبق نشده است. الزامات ثبت اظهارنامه و تسویه حساب مالیاتی برای سه سال تقویمی اولیه همچنان پا برجاست:
- سال تقویمی ۲۰۲۲: الزام کامل برای ارسال اظهارنامه فرم UHT-2900 و پرداخت مالیات برای افراد مشمول.
- سال تقویمی ۲۰۲۳: لزوم تعیین وضعیت معافیت یا پرداخت، و ثبت مدارک لازم طبق تعاریف قانونی.
- سال تقویمی ۲۰۲۴: الزام قانونی ثبت گزارش‌های سالانه و پرداخت مالیات‌های احتمالی.
بنابراین، مالکانی که در ۳۱ دسامبر هر یک از سال‌های ۲۰۲۲ تا ۲۰۲۴ مالک مسکن در کانادا بوده‌اند و در رده مالکان معاف قرار نگرفته‌اند، همچنان باید تمامی فرم‌ها و اسناد لازم را به سازمان مالیات کانادا ارائه دهند.
مالکان معاف در مقایسه با مالکان مشمول
به طور کلی، مالیات مسکن کم‌استفاده توسط مالکان غیرمقیم و غیرکانادایی واحدهای مسکونی خالی یا کم‌استفاده در کانادا پرداخت می‌شود. اکثریت قریب به اتفاق مالکان کانادایی به عنوان مالکان معاف (Excluded Owners) شناخته می‌شوند و به همین دلیل هیچ‌گونه وظیفه یا تعهدی تحت قانون UHTA بر عهده آنان نیست. با این حال، در برخی شرایط محدود، این مالیات مشمول دسته خاصی از مالکان کانادایی نیز می‌گردد.
افرادی که در دسته مالکان معاف قرار نمی‌گیرند، مالکان مشمول (Affected Owners) نامیده می‌شوند. وضعیت این مالکان در دو گروه قرار می‌گیرد:
- گروهی از مالکان مشمول که باید اظهارنامه سالانه مالیات UHT را تکمیل و ارسال نمایند و مالیات متعلقه را نیز بپردازند.
- گروهی دیگر از مالکان مشمول که موظف به ارسال اظهارنامه سالانه هستند، اما بر اساس شرایط پرونده نیاز به پرداخت مالیات ندارند.
- مالکان معاف (Excluded Owners) که هیچ نیازی به ثبت فرم یا پرداخت مالیات ندارند.
همچنین اصلاحاتی در قانون UHTA و مقررات آن انجام گرفت که در ۲۰ ژوئن ۲۰۲۴ به توشیح ملوکانه رسید. این اصلاحات تعاریف مالکان معاف، مشارکت‌های مشخص کانادایی (Specified Canadian Partnerships)، تراست‌های مشخص کانادایی (Specified Canadian Trusts) و مالکیت در ظرفیت‌های چندگانه را شفاف‌تر کرد و اجرای آن عطف به ماسبق از تاریخ اول ژانویه ۲۰۲۲ اعمال شد.
جریمه‌های سنگین برای عدم ارسال اظهارنامه
برای کسانی که بر اساس قانون موظف به پر کردن فرم سالانه بوده‌اند اما در مهلت مقرر اقدام نکرده‌اند، جرایم جدی در نظر گرفته شده است. این جرایم حتی اگر هیچ مالیاتی بدهکار نباشید نیز قابل مطالبه است:
- مالکان مشمولی که شخص حقیقی (Individual) هستند، مشمول حداقل جریمه ۱,۰۰۰ دلاری خواهند شد.
- مالکان مشمولی که شرکت یا شخص حقوقی (Corporation) هستند، با حداقل جریمه ۲,۰۰۰ دلاری روبه‌رو خواهند شد.
آژانس درآمد کانادا برای دریافت این اطلاعات، فرم اظهارنامه و فرم انتخاب مالیات مسکن کم‌استفاده (Form UHT-2900) را در نظر گرفته است که افراد باید به تفکیک برای هر ملک مسکونی متعلق به خود در ۳۱ دسامبر هر سال ارسال کنند.
تعریف ملک مسکونی و زمین مربوطه در قانون UHT
بر اساس قانون، تعاریف مشخصی برای املاکی که بالقوه مشمول این مقررات هستند وجود دارد. ملک مسکونی (Residential Property) به املاکی در کانادا اطلاق می‌شود که یکی از مشخصات زیر را داشته باشند:
- یک خانه تک‌واحدی مستقل (Detached House) یا ساختمان مشابهی که حداکثر شامل ۳ واحد مسکونی (Dwelling Units) به همراه ملحقات و زمین‌های مرتبط باشد.
- خانه نیمه‌مستقل (Semi-detached House)، خانه ردیفی (Rowhouse Unit)، واحد کاندومینیوم مسکونی (Residential Condominium Unit) یا ساختمان مشابه به همراه فضاهای مشترک و زمین مربوطه.
واحد مسکونی (Dwelling Unit) در این قانون به عنوان یک واحد مستقل تعریف می‌شود که شامل آشپزخانه اختصاصی، سرویس بهداشتی اختصاصی و فضای نشیمن اختصاصی باشد. این فضا مشخصه یک اقامتگاه مستقل برای افراد است.
زمین مرتبط (Related Land) شامل زمینی است که در زیر بنا قرار دارد یا به طور مستقیم مماس بر ساختمان مسکونی است و برای استفاده و انتفاع از ساختمان به عنوان اقامتگاه فرد منطقاً ضروری به شمار می‌رود. عموماً تا مساحت نیم هکتار از این زمین مشمول این تعریف می‌گردد. همچنین واحدهای کاندومینیوم مشخصی در ساختمان‌هایی با ۴ واحد یا بیشتر، چنانچه فرد مالک حداقل ۹۰ درصد آن واحدها باشد، بر اساس مقررات از سال ۲۰۲۲ از شمول ملک مسکونی خارج شناخته شده‌اند.
برای ارزیابی وضعیت درآمدی و برنامه‌ریزی مالی واحدهای مسکونی خود می‌توانید از ماشین حساب بازده اجاره استفاده کنید.
تعاریف شخص و مشارکت (Partnership) از دیدگاه CRA
سیستم مالیاتی کانادا بر پایه خوداظهاری (Self-assessment) عمل می‌کند که از افراد می‌خواهد حقایق را خودشان تعیین کنند و سازمان مالیاتی چارچوب‌های قانونی را اعمال می‌کند. در قانون UHTA، اصطلاح شخص (Person) به صورت مشخص تعریف نشده اما CRA آن را معادل فرد حقیقی یا کورپوریشن در نظر می‌گیرد.
مفهوم شراکت (Partnership) نیز بر اساس حقوق عمومی ارزیابی می‌شود. در تمامی مناطق کانادا (به جز کبک)، اداره مالیات رابطه شراکت را بر اساس سه اصل بنیادین تفسیر می‌کند: رابطه میان اشخاصی که «کسب‌وکاری را به اشتراک» و «به قصد کسب سود» اداره می‌کنند. در استان کبک، این ارزیابی بر مبنای قرارداد شراکت مندرج در ماده ۲۱۸۶ قانون مدنی کبک بررسی می‌گردد. نگهداری سوابق مالیاتی (Keeping Records) توسط تمامی مالکان مسکن برای اثبات معافیت‌ها یا پرداخت‌های انجام‌شده برای سال‌های ۲۰۲۲، ۲۰۲۳ و ۲۰۲۴ الزامی است.