پاسخ کوتاه
هنگامی که خانه خود را در کانادا می‌فروشید یا از نظر قانونی فرض می‌شود که آن را فروخته‌اید، ممکن است سودی به دست آورید که به آن سود سرمایه (Capital Gain) گفته می‌شود. بر اساس قوانین اداره مالیات کانادا (CRA)، اگر این ملک در تمام سال‌های مالکیت صرفاً مسکن اصلی (Principal Residence) شما بوده باشد، نیازی به پرداخت مالیات بر سود حاصل از این فروش ندارید. این قانون تحت عنوان معافیت مسکن اصلی (Principal Residence Exemption) شناخته می‌شود. با این حال، اگر ملک در دوره‌ای از مالکیت، مسکن اصلی شما نبوده باشد، ممکن است نتوانید از تمام یا بخشی از این معافیت مالیاتی بهره‌مند شوید. همچنین برای استفاده از این معافیت، گزارش فروش ملک در اظهارنامه مالیاتی همراه با فرم‌های مخصوص الزامی است.
مسکن اصلی (Principal Residence) چیست و چه املاکی را شامل می‌شود؟
مسکن اصلی شما لزوماً نباید یک خانه سنتی یا تک‌واحدی باشد. طبق تعاریف اداره مالیات کانادا، انواع مختلفی از واحدهای مسکونی می‌توانند به عنوان مسکن اصلی واجد شرایط شناخته شوند. این واحدها عبارتند از:
- یک خانه مسکونی (A house)
- کلبه یا اقامتگاه تفریحی (A cottage)
- یک واحد کاندومینیوم (A condominium)
- یک آپارتمان در یک ساختمان مسکونی (An apartment in an apartment building)
- یک آپارتمان در یک دوپلکس (An apartment in a duplex)
- کاروان مسکونی متحرک، خانه سیار، یا خانه شناور (A trailer, mobile home, or houseboat)
شرایط لازم برای واجد شرایط بودن یک ملک
برای اینکه ملکی در یک سال مالیاتی به عنوان مسکن اصلی شما شناخته شود، باید تمامی شرایط زیر را به طور هم‌زمان داشته باشد:
- ملک باید یک واحد مسکونی، یک حق استیجاری در یک واحد مسکونی (Leasehold interest)، یا سهمی از سهام سرمایه یک شرکت مسکن تعاونی (Co-operative housing corporation) باشد که صرفاً جهت برخورداری از حق سکونت در واحد مسکونی متعلق به آن تعاونی خریداری شده است.
- شما مالک ملک باشید؛ چه به تنهایی و چه به صورت مشترک با فردی دیگر (Jointly with another person).
- شما، همسر فعلی، همسر سابق، شریک زندگی مشترک قانونی (Common-law partner)، یا هر یک از فرزندان شما در برهه‌ای از سال در آن ملک زندگی کرده باشند.
- ملک توسط شما به عنوان مسکن اصلی تعیین (Designate) شود.
محدودیت متراژ زمین و محوطه ملک
زمین زیربنا و محوطه متصل به خانه‌ای که در آن زندگی می‌کنید نیز می‌تواند بخشی از مسکن اصلی در نظر گرفته شود. با این حال، معمولاً مساحت زمینی که واجد شرایط معافیت مسکن اصلی محسوب می‌شود، حداکثر به نیم هکتار (معادل ۱.۲۴ ایکر) محدود است.
اگر بتوانید ثابت کنید که برای استفاده و بهره‌مندی عادی از ملک به مساحت بیشتری از زمین نیاز دارید، می‌توانید مقدار بیشتری از زمین را به عنوان بخشی از مسکن اصلی به حساب آورید. به عنوان مثال، اگر حداقل متراژ مجاز زمین (Minimum lot size) طبق قوانین شهرداری مربوطه در هر یک از سال‌های مالکیت ملک بیش از نیم هکتار باشد، امکان افزایش این محدوده به فراتر از نیم هکتار وجود دارد.
قانون تعیین مسکن اصلی و محدودیت یک ملک برای هر خانواده
شما زمانی خانه خود را به عنوان مسکن اصلی تعیین می‌کنید که تمام یا بخشی از آن را بفروشید یا این‌طور در نظر گرفته شود که آن را فروخته‌اید. شما این امکان را دارید که ملک را برای تمامی سال‌هایی که مالک آن بوده‌اید و از آن به عنوان مسکن اصلی استفاده کرده‌اید تعیین نمایید. با این وجود، در برخی موقعیت‌ها ممکن است تصمیم بگیرید ملک را برای یک یا چند سال مشخص به عنوان مسکن اصلی معرفی نکنید.
نکته اساسی این است که بر اساس قوانین، هر خانواده تنها می‌تواند یک خانه را در هر سال به عنوان مسکن اصلی خود تعیین کند. قوانین خانواده بر حسب سال‌های مالیاتی تفاوت‌هایی داشته است:
- برای سال‌های ۱۹۹۳ و بعد از آن: خانواده شما شامل خود شما، همسر یا شریک زندگی مشترک (مگر اینکه در تمام طول سال بر اساس حکم دادگاه یا توافق‌نامه کتبی جدا از یکدیگر زندگی کرده باشید) و فرزندانتان است؛ مشروط بر اینکه فرزند شما در آن سال دارای همسر یا شریک قانونی نبوده و ۱۸ سال یا بیشتر سن نداشته باشد. اگر فرد در طول سال مجرد بوده و سن او کمتر از ۱۸ سال باشد، خانواده او شامل پدر، مادر، برادران و خواهرانی می‌شود که آنها نیز زیر ۱۸ سال بوده و همسری ندارند.
- برای سال‌های ۱۹۸۲ تا ۱۹۹۲: تعاریف فوق حاکم بود، با این تفاوت که اشاره تنها به همسر رسمی (Spouse) مربوط می‌شد؛ بنابراین شرکای زندگی بدون ازدواج رسمی (Common-law partners) می‌توانستند واحدهای متفاوتی را به عنوان مسکن اصلی انتخاب کنند. پیش از سال ۲۰۰۱، پارتنرهای همجنس به عنوان شریک قانونی مالیاتی شناخته نمی‌شدند، مگر اینکه برای سال‌های ۱۹۹۸، ۱۹۹۹ یا ۲۰۰۰ انتخابی ویژه انجام داده باشند.
- برای سال‌های قبل از ۱۹۸۲: هر خانواده می‌توانست بیش از یک واحد مسکونی را در سال به عنوان مسکن اصلی تعیین کند و همسران اجازه تعیین املاک مجزا را داشتند.
محاسبه معافیت و وضعیت اقامت در کانادا
محاسبه معافیت مسکن اصلی محدود به تعداد سال‌های مالیاتی منتهی به پس از خرید ملک است که در طی آنها مالیات‌دهنده در کانادا مقیم (Resident in Canada) بوده و ملک مورد نظر نیز مسکن اصلی او به شمار می‌رفته است.
اگر مسکن اصلی خود را به فروش برسانید و در تمام طول سالی که ملک را خریداری کرده‌اید مقیم کانادا نبوده باشید، قوانین متفاوتی برای این محاسبات اعمال می‌گردد. طبق اعلام اداره مالیات، اگر در تمام مدت زمان مالکیت ملک مشخص‌شده مقیم کانادا نبوده‌اید، باید با شماره 1-800-959-8281 تماس بگیرید.
فرم‌های مالیاتی لازم برای گزارش فروش
اگر در سال ۲۰۲۵ ملکی را به فروش رسانده‌اید یا واگذار کرده‌اید که در هر مقطعی مسکن اصلی شما بوده است، ملزم هستید که گزارش این فروش را در اظهارنامه مالیاتی ثبت کنید. مدارک مورد نیاز عبارتند از:
- جدول شماره ۳ تحت عنوان «سود یا زیان‌های سرمایه‌ای» (Schedule 3, Capital Gains or Losses)
- فرم T2091(IND) تحت عنوان «تعیین یک ملک به عنوان مسکن اصلی توسط شخص حقیقی» (Designation of a Property as a Principal Residence by an Individual)
در صورتی که نوع ملک مشمول کلاس‌های ساختمانی خاص تعریف‌شده باشد، دستورالعمل‌های دیگری برای فروش ساختمان مدنظر قرار می‌گیرد.
قانون فروش سریع ملک (Flipped Property)
قوانین سخت‌گیرانه‌ای برای مالکیت‌های کوتاه‌مدت اعمال می‌شود. هرگونه سود ناشی از واگذاری یک واحد مسکونی در کانادا (شامل املاک اجاره‌ای) یا حق خرید یک واحد مسکونی واقع در کانادا، چنانچه ملک را قبل از واگذاری برای کمتر از ۳۶۵ روز متوالی در اختیار داشته یا مالک آن بوده‌اید، درآمد کسب‌وکار (Business income) محسوب می‌شود و به عنوان سود سرمایه شناخته نخواهد شد. در چنین وضعیتی، استفاده از معافیت مسکن اصلی امکان‌پذیر نیست، مگر اینکه ملک از قبل موجودی کالا (Inventory) تلقی شده باشد یا واگذاری آن ناشی از رویدادهای خاص زندگی باشد.
رویدادهای مجاز زندگی برای معافیت از قانون ۳۶۵ روز
واگذاری ملک در بازه کمتر از ۳۶۵ روز تنها در صورت رخ دادن یا پیش‌بینی یکی از رویدادهای مشخص زیر، مشمول قاعده درآمد تجاری نمی‌شود و ممکن است سود سرمایه تلقی گردد:
- فوت مالیات‌دهنده یا یکی از اشخاص وابسته به او (Related person).
- پیوستن یک فرد وابسته به خانواده مالیات‌دهنده یا پیوستن مالیات‌دهنده به خانواده فرد وابسته (مانند نقل‌مکان نزد همسر، تولد فرزند، فرزندخواندگی، یا مراقبت از والدین سالمند).
- فروپاشی ازدواج یا رابطه زندگی مشترک، مشروط بر اینکه حداقل ۹۰ روز قبل از واگذاری ملک، طرفین جدا از یکدیگر زندگی کرده باشند.
- تهدید علیه امنیت جانی و شخصی مالیات‌دهنده یا فرد وابسته به او (مانند خشونت خانگی).
- معلولیت جدی، ناتوانی شدید یا بیماری سخت مالیات‌دهنده یا شخص وابسته.
- جابه‌جایی شغلی یا تحصیلی واجد شرایط مالیات‌دهنده یا همسر او، به شرط آنکه فاصله خانه جدید تا محل کار یا مرکز آموزش عالی جدید حداقل ۴۰ کیلومتر نزدیک‌تر باشد.
- اخراج یا پایان غیرداوطلبانه اشتغال مالیات‌دهنده یا همسر او.
- ورشکستگی یا اعسار مالی (Insolvency) مالیات‌دهنده.
- تخریب یا سلب مالکیت قانونی ملک (Expropriation).
املاک اجاره‌ای و ابزارهای مرتبط با مسکن
اگر تمام یا بخشی از ملک شما به جای سکونت شخصی به عنوان منبع درآمد استفاده شده باشد، شرایط معافیت تفاوت پیدا می‌کند و سود حاصل ممکن است به طور کامل مشمول معافیت مسکن اصلی نشود. برای ارزیابی جنبه‌های اقتصادی املاک درآمدزا و سنجش نسبت اجاره دریافتی به قیمت ملک، می‌توانید از محاسبه‌گر بازده اجاره maskan.ca برای تحلیل ارقام و سناریوهای مختلف استفاده نمایید.
در نهایت، رعایت مقررات اداره مالیات کانادا هنگام تغییر کاربری، تخصیص مسکن اصلی و ثبت فرم‌های معافیت، مانع از ارزیابی‌های مجدد مالیاتی و جریمه‌های ناشی از عدم گزارش صحیح معاملات مسکن خواهد شد.