پاسخ کوتاه
اجاره آپارتمان در تورنتو شامل درخواست، بررسی مدارک، امضای قرارداد استاندارد انتاریو و پرداخت ودیعه اجاره است. طبق قانون انتاریو، نداشتن سابقه اعتباری یا سابقه اجاره کانادایی نباید نکته‌ای منفی تلقی شود. موجر پس از ۱۲ ماه سکونت و با اخطار کتبی ۹۰ روزه، می‌تواند طبق دستورالعمل قانونی اجاره را افزایش دهد.
مقررات ارزیابی سابقه اعتباری و پیشینه اجاره برای متقاضیان چیست؟
متقاضیان مسکن هنگام ارسال درخواست اجاره در انتاریو باید بدانند که موجران بر اساس آیین‌نامه ۲۹۰/۹۸ قانون حقوق بشر انتاریو، مجاز به انجام چه اقداماتی هستند. بر اساس این مقررات، موجر می‌تواند اطلاعات مربوط به معرف‌های اعتباری (Credit references) و سابقه اجاره (Rental history) را از متقاضی درخواست کند. همچنین موجر مجاز است برای بررسی سابقه اعتباری از طریق مراجعی مانند اکویفکس کانادا (Equifax Canada)، از متقاضی رضایت‌نامه کتبی بخواهد.
نکته اساسی برای تازه‌واردان این است که بر اساس خطمشی کمیسیون حقوق بشر انتاریو (OHRC)، فقدان سابقه اجاره یا سابقه اعتباری در کانادا نباید به عنوان یک عامل منفی در نظر گرفته شود. موجران نمی‌توانند صرفاً به دلیل اینکه فرد به تازگی وارد کشور شده و سابقه اعتباری ثبت‌شده‌ای در کانادا ندارد، درخواست او را رد کنند.
موجر همچنین مجاز است اطلاعات درآمدی فرد را جویا شود، اما این موضوع مشروط به یک قاعده مهم است: موجر تنها زمانی می‌تواند اطلاعات درآمد را درخواست کند که هم‌زمان سابقه اجاره، معرف‌های اعتباری و مجوز بررسی اعتباری را نیز خواسته باشد. بررسی اطلاعات درآمدی باید همراه با این مدارک انجام گیرد و اطلاعات درآمد به تنهایی فقط در شرایطی مبنای ارزیابی قرار می‌گیرد که هیچ مدرک دیگری در دسترس نباشد.
ارزیابی درآمد متقاضی صرفاً باید با هدف اطمینان از کفایت درآمد برای پرداخت اجاره باشد. تعیین و اعمال نسبت سفت‌وسخت درآمد به اجاره، مانند قانون مسدودکننده ۳۰ درصد (30% cut-off rule)، از سوی ارائه‌دهندگان مسکن غیرقانونی اعلام شده است؛ مگر در مواردی که واحد مسکونی مشمول یارانه باشد و مبلغ اجاره متناسب با سطح درآمد تعیین شود.
آیا موجر می‌تواند از تازه‌واردان ضامن درخواست کند؟
بر اساس آیین‌نامه و خطمشی حقوق بشر انتاریو، موجر می‌تواند از متقاضی بخواهد که یک ضامن (Guarantor) برای پرداخت اجاره معرفی کند، اما این درخواست دارای شرط قانونی دقیقی است. موجر تنها زمانی حق دارد ضامن بخواهد که این شرط را برای همه متقاضیان به کار ببرد، نه اینکه فقط از گروه‌های خاصی نظیر مهاجران جدید یا دریافت‌کنندگان کمک‌های عمومی ضمانت بخواهد.
قانون حقوق بشر انتاریو برابری در مسکن را بدون تبعیض تضمین کرده است. افراد نمی‌توانند بر مبنای مواردی نظیر نژاد، رنگ پوست، پیشینه قومی، اعتقادات دینی، تبار، خاستگاه یا محل تولد، تابعیت (شامل وضعیت پناهندگی)، جنسیت، وضعیت خانوادگی، وضعیت تأهل، معلولیت، سن یا دریافت کمک‌های عمومی از اجاره خانه محروم شوند.
قرارداد استاندارد اجاره انتاریو چه بخش‌هایی دارد؟
از تاریخ ۳۰ آوریل ۲۰۱۸، استفاده از فرم استاندارد قرارداد اجاره (Standard Form of Lease) برای بیشتر قراردادهای مسکونی در انتاریو الزامی است. این قرارداد رابطه حقوقی میان موجر و مستأجر را تعریف می‌کند و هیچ بندی در آن نمی‌تواند حقوق یا مسئولیت‌های تعیین‌شده در قانون اجاره مسکونی (RTA) را سلب کند.
بخشهای اصلی قرارداد استاندارد عبارتند از:
- مشخصات طرفین و واحد مسکونی: نام کامل موجر و مستأجر، نشانی واحد و مشخصات پارکینگ. اگر واحد در یک کاندومینیوم قرار داشته باشد، مستأجر متعهد به رعایت اساسنامه و قوانین کاندو می‌شود.
- اطلاعات تماس: نشانی رسمی موجر برای ارسال ابلاغیه‌ها و توافق بر سر ارسال اخطارهای رسمی از طریق ایمیل در چارچوب قوانین هیئت مالکان و مستأجران (LTB).
- مدت قرارداد اجاره: تاریخ ورود به واحد و طول دوره اجاره. پایان این دوره به معنای لزوم تخلیه واحد نیست و قرارداد به شکل ماهانه ادامه پیدا می‌کند.
- مبلغ کل اجاره (اجاره قانونی): شامل اجاره پایه و هزینه‌های جداگانه خدمات نظیر پارکینگ یا انباری. افزایش‌های آتی اجاره بر مبنای این مبلغ کل محاسبه خواهد شد.
- خدمات و تسهیلات رفاهی: مشخص کردن دقیق مواردی نظیر برق، گرمایش و آب، و تعیین طرف پرداخت‌کننده.
- تخفیف‌های اجاره: ثبت هرگونه تخفیف موقت و بازگشت به اجاره کامل پس از پایان دوره تخفیف.
- قوانین استعمال دخانیات و بیمه مستأجر: تعیین ضوابط سیگار کشیدن در داخل واحد و توافق بر سر لزوم ارائه بیمه مسئولیت مدنی از سوی مستأجر.
- نگهداری و تعمیرات: موجر موظف به حفظ و نگهداری ملک است، اما مستأجر باید خسارت‌های ناروا و غیرعادی ایجادشده توسط خود یا مهمانانش را جبران یا تعمیر کند.
پس از پایان دوره قرارداد چه اتفاقی برای مستأجر می‌افتد؟
یکی از مهم‌ترین مفاد قرارداد استاندارد انتاریو این است که پایان یافتن مدت قرارداد (برای مثال یک سال اول) هرگز به این معنا نیست که مستأجر مجبور به ترک واحد مسکونی است یا حتماً باید قرارداد جدیدی امضا کند. تمام مقررات و شرایط قرارداد همچنان پابرجا می‌ماند و مستأجر حق دارد در خانه بماند:
- به عنوان مستأجر ماهانه، در صورتی که قرارداد اولیه برای مدت معین یا ماهانه بوده باشد.
- به عنوان مستأجر هفتگی، اگر قرارداد به صورت هفتگی تنظیم شده باشد.
- به عنوان مستأجر روزانه، اگر توافق اولیه روزانه بوده باشد.
قوانین ودیعه اجاره و ودیعه کلید چگونه اجرا می‌شوند؟
در بخش هشتم قرارداد استاندارد، موجر و مستأجر بر سر لزوم پرداخت ودیعه اجاره (Rent deposit) و مبلغ آن توافق می‌کنند. میزان این ودیعه و نحوه مدیریت آن طبق مواد ۱۰۵ و ۱۰۶ قانون اجاره مسکونی محدود شده است. یک نکته حقوقی بسیار صریح در راهنمای قرارداد استاندارد انتاریو این است که ودیعه اجاره به هیچ عنوان نمی‌تواند به عنوان ودیعه خسارت (Damage deposit) استفاده شود.
علاوه بر این، در بخش نهم قرارداد، طرفین می‌توانند در مورد ودیعه کلید (Key deposit) و میزان آن به توافق برسند. مبلغ این ودیعه نیز طبق قانون دارای محدودیت است و باید پس از بازگرداندن کلیدها بر اساس ضوابط مسترد گردد.
محاسبه هزینه‌ها و مقایسه شرایط سکونت در انتاریو
برنامه‌ریزی مالی پیش از ورود به بازار مسکن به شناخت بهتر تعهدات کمک می‌کند. برای بررسی مقایسه‌ای هزینه‌های سکونت در انتاریو می‌توانید از ماشین حساب اجاره در برابر خرید خانه استفاده کنید تا تفاوت‌های مالی سکونت را بهتر ارزیابی نمایید.
قوانین و سقف افزایش اجارهبها در انتاریو چیست؟
افزایش اجارهبها در انتاریو دارای قوانین مشخصی است و موجر نمی‌تواند در هر زمان یا به هر میزان دلخواه کرایه را بالا ببرد:
- فاصله زمانی ۱۲ ماهه: در بیشتر موارد، اجاره یک واحد مسکونی تنها در صورتی افزایش می‌یابد که حداقل ۱۲ ماه از تاریخ شروع سکونت یا از تاریخ آخرین افزایش اجاره گذشته باشد.
- اخطار کتبی ۹۰ روزه: موجر موظف است حداقل ۹۰ روز پیش از اعمال افزایش اجاره، اخطار کتبی را با استفاده از فرم رسمی مربوطه از هیئت مالکان و مستأجران (LTB) به مستأجر تحویل دهد.
- دستورالعمل افزایش اجاره (Guideline): این دستورالعمل حداکثر میزانی است که موجر می‌تواند بدون نیاز به تأیید هیئت مالکان و مستأجران، اجاره اکثر مستأجران را در طول یک سال افزایش دهد. این سقف بر اساس شاخص قیمت مصرف‌کننده انتاریو محاسبه می‌شود و قانوناً حداکثر روی ۲.۵ درصد محدود شده است تا از جهش‌های ناگهانی جلوگیری شود.
اگر موجر اخطار رسمی ارائه نکند یا اجاره را به میزانی غیرقانونی افزایش دهد، مستأجر می‌تواند ظرف ۱۲ ماه از تاریخی که این مبلغ برای نخستین بار اخذ شده است، موضوع را در هیئت مالکان و مستأجران مطرح و پیگیری کند.
کدام واحدهای مسکونی از سقف افزایش اجاره معاف هستند؟
دستورالعمل سالانه افزایش اجاره برای همه واحدهای مسکونی اعمال نمی‌شود. ساختمان‌های جدید، بخشهای الحاقی به ساختمان‌های موجود و بیشتر آپارتمان‌های زیرزمینی جدیدی که پس از ۱۵ نوامبر ۲۰۱۸ برای نخستین بار برای مقاصد مسکونی سکونت یافته‌اند، از کنترل اجارهبها (Rent control) معاف هستند.
اگر درباره وضعیت معافیت واحد اختلافی ایجاد شود، موجر موظف است مدارکی ارائه دهد که نشان دهد ملک پس از ۱۵ نوامبر ۲۰۱۸ تکمیل شده یا برای اولین بار به سکونت مسکونی درآمده است. این مدارک می‌تواند شامل پروانه ساختمانی، مجوزهای سکونت و اسناد سازنده باشد.
پرسش‌های رایج
آیا نداشتن سابقه اعتباری در کانادا به معنای اعتبار منفی برای اجاره است؟
خیر؛ بر اساس خطمشی کمیسیون حقوق بشر انتاریو، فقدان سابقه اجاره یا سابقه اعتباری نباید به عنوان یک عامل منفی علیه متقاضی مسکن در نظر گرفته شود.
آیا موجر در انتاریو می‌تواند ودیعه اجاره را به عنوان ودیعه خسارت دریافت کند؟
خیر؛ بر اساس راهنمای رسمی قرارداد استاندارد انتاریو، ودیعه اجاره (Rent deposit) تحت هیچ شرایطی نمی‌تواند به عنوان ودیعه خسارت (Damage deposit) استفاده شود.
آیا مستأجر با پایان یافتن مدت قرارداد یک‌ساله باید واحد را تخلیه کند؟
خیر؛ پایان دوره قرارداد مستلزم تخلیه یا امضای قرارداد جدید نیست و قرارداد با حفظ تمامی شرایط قبلی به صورت ماهانه تداوم پیدا می‌کند.
شرایط قانونی و بازه زمانی مجاز برای افزایش اجارهبها چیست؟
موجر تنها پس از گذشت حداقل ۱۲ ماه از شروع قرارداد یا آخرین افزایش، و با ارائه اخطار کتبی با فرم رسمی ۹۰ روز پیش از اعمال، مجاز به افزایش اجاره است.
کدام واحدهای مسکونی در انتاریو مشمول معافیت از کنترل سقف اجاره هستند؟
واحدهای نوساز، بخشهای الحاقی و زیرزمینهایی که برای اولین بار پس از ۱۵ نوامبر ۲۰۱۸ برای اهداف مسکونی مورد سکونت قرار گرفتهاند، از کنترل اجارهبها معاف هستند.